Дальнейшего снижения цен на квартиры не будет, прогнозируют эксперты. Владельцы недвижимости выиграли напряженную борьбу и пошли лишь на небольшие уступки. Рынок недвижимости существенно оживится весной. Это может привести к резкому росту цен на квартиры.
В начале прошлого года консервативные прогнозы предрекали, что цены на квартиры могут упасть в среднем на восемь процентов за год. Оптимистичный сценарий даже предсказывал снижение на 14% в среднем по стране. Но как обстоят дела в реальности?
Если год назад запрашиваемая цена средней (около 70 квадратных метров) чешской квартиры составляла 4,34 миллиона крон, то ровно год спустя она еще выше – 4,48 миллиона крон. В то время как в столице, Среднечешском крае, Южной Моравии, Градце Кралове, Либерце, регионе Высочина и в Карловых Варах цены выросли в годовом исчислении, в остальных регионах они снизились. Сильнее всего цены упали в Злинском крае, где цена средней квартиры всего за год снизилась на четверть миллиона, до сегодняшних 3,59 миллиона.
Если сравнить цены на квартиры с ценовым пиком, который Чехия пережила в апреле 2022 года, цифры гораздо более благоприятные. В регионе Пардубице менее чем за два года средняя квартира подешевела более чем на 15% (то есть примерно на 600 тысяч), в Карловых Варах – на 13%, в регионе Усти-над-Лабем – почти на 12%.
Почему цены не упали еще ниже, как это произошло после ипотечного кризиса 12 лет назад? По мнению Либора Остатека, эксперта по ипотеке из Broker Trust и Golem Finance, сегодня на рынке преставлено крайне мало объектов недвижимости. «Предложение относительно небольшое, поэтому падение цен оказалось не таким значительным, как мы ожидали. 15 лет назад у нас на портале было 100 000 объектов недвижимости, сейчас — 40 000», — говорит Михал Пих, генеральный директор сайта недвижимости Reality Čechy.
«После исторического опыта кризисных 2009-2012 годов большая часть собственников решила не продавать и подождать. Не было принудительных продаж, когда люди не могли выплатить ипотечный кредит и вынуждены были продавать недвижимость невыгодно», — объясняет Рочек. «Реальные закупочные цены на многоквартирные дома снизились примерно на четверть по сравнению с 2021 годом, новостройки дешевеют примерно на пять процентов, но скидка идет в виде бесплатной парковки в гараже. А недвижимость старше десяти лет подешевела примерно на 10%», — подсчитывает Михал Пих.
Есть несколько причин завышенной стоимости жилья. Виной всему дешевая ипотека, вызванная пандемическим падением процентных ставок. Отмена налога на приобретение недвижимости способствовала ухудшению ситуации. Четыре процента затрат, уплаченные покупателем, внезапно исчезли из стоимости. В-третьих, ковид ослабил параметры предоставления ипотеки. А из-за пребывания дома во время ковида некоторые люди сэкономили большие деньги.
Данные базы данных Dataligence, собирающей фактические цены продажи недвижимости, показывают, что в конце прошлого года средние цены на панельные квартиры зафиксировались на уровне 55 000 крон за квадратный метр. «В Карловарском крае, где цены самые низкие, вместе с Устицким краем, в конце прошлого года наши цены были плюс-минус около 29 000 за квадратный метр, тогда как мы начинали с 28 000. Напротив, Прага стартовала со 107 600 крон. В Карловарском крае, где цены самые низкие, как и в Усти, в конце прошлого года средние цены были около 29 000 за квадратный метр, начинаясь с 28 000. Для сравнения, Прага стартовала со 107 600 крон, а завершила год со 102 000 крон», — подсчитывает Милан Рочек.
Прага остается самым дорогим городом, за ней следуют Брно и Южно-Моравский край, а затем Центральная Чехия. «Инвесторы, которые обеспечивают примерно половину общего спроса на квартиры, сейчас практически исключены из рынка недвижимости. Многим инвесторам сейчас выгоднее оставить свои деньги на сберегательном счете под 3,5-6% годовых, чем вкладывать их в недвижимость, где есть проблемы с арендаторами», — считает Либор Остатек.
Когда процентные ставки по депозитам упадут, инвесторы снова начнут вкладываться в недвижимость, что приведет к росту цен на квартиры. Движение денежных средств или депозитов, которые хранились в банках в течение последних трех лет инфляции, может быть весьма значительным. Банки уже снижают процентные ставки. И позиция покупателя снова окажется непростой.
В настоящее время ипотеку можно получить от 5,29% до 6,1%. «Темп снижения составит 0,15-0,25% в квартал. До конца года примерно 60% ипотечных кредитов будет выдано со ставкой в четыре процента», — прогнозирует Либор Остатек.